台灣公共住宅｜國民住宅｜社會住宅

 

台灣的公共住宅發展已超過百年歷史，從日治時期的衛生改良、戰後的房屋配售，演進至今日強調租賃正義的社會住宅。 

1. 發展階段與演進歷程

• 日治時期 (1910s - 1945)：公共住宅的萌芽
• 背景與目標：為解決都市人口膨脹及衛生問題，政府介入興建供平民租賃的住宅。
• 代表性案例：1919年成立的「財團法人基隆博愛團」，提供低廉住宅予平民。1929年興建的「馬公街公共住宅」也是早期實例。
• 戰後至2000年代：國民住宅 (國宅) 時代
• 政策轉變：政府透過《國民住宅條例》，以低於市價（約6折）將住宅「出售」或出租給低收入家庭。
• 演進特徵：早期包括美援支持的示範國宅（如1961年台北敦化國宅），後期則有大型社區如台北成功國宅、興安國宅等。
• 2010年至今：社會住宅 (社宅) 時代
• 核心理念：轉向「只租不售」，強調保障青年與弱勢族群的居住權。
• 推動目標：政府設定「8年20萬戶」目標，並於2017年通過《住宅法》確立法律基礎。 

2. 國宅與社會住宅的主要差異

比較項目	國民住宅 (國宅)	社會住宅 (社宅)
主要性質	出售為主，部分出租	只租不售
租賃期限	一般戶最長可租 11 年	一般戶最長 6 年 (3+3)，弱勢戶可至 12 年
政策狀態	已停止興建	目前主要推動政策
取得方式	過去需抽籤購買，現已可在中古市場買賣	向地方政府或國家住都中心申請抽籤租賃

3. 代表性公共住宅地點

• 國家住宅及都市更新中心 (HURC)：位於台北市中山區，為目前全台社宅規劃與營運的核心機構。
• 台中公園社會住宅：台中市早期完工的代表性社宅，具備通風採光佳及鄰近綠地的特色。
• 東明社會住宅：位於台北市南港區，是現代化社宅轉型的指標案例之一。
• 新北市青年社會住宅 (中和)：全台首處地方層級社宅，由新北住都中心專責管理，強調青年安居。 

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台灣的公共住宅發展歷程橫跨百年，從日治時期服務特定族群的「公共住宅」、戰後為緩解供需的「國民住宅」，演變至現今以只租不售、照顧弱勢為核心的「社會住宅」。從過往出售為主的國宅轉型為高品質的出租社宅，並引入綠建築與智慧化設計，致力於減輕青年及弱勢族群的居住負擔。 

一、台灣公共住宅百年沿革

• 日治時期（1910s-1940s）： 為解決因工業化吸引人口帶來的居住問題，興建如「錦町住宅」等出租用「公共住宅」，具有因應熱帶氣候的特殊設計。
• 戰後初期（1950s-1970s）： 美援時期出現的平價住宅，以及為安置軍眷的「眷村改建」國宅，奠定了初期住宅政策基礎。
• 國民住宅時期（1970s-1990s）： 為解決高房價，政府大量興建國宅，依據《國民住宅條例》出售供中低收入戶居住，1990年代末因供過於求與空屋率高，政策轉向。
• 社會住宅時期（2010s-至今）： 停止直接興建國宅後，因房價高漲，政府轉向推動「只租不售」的社會住宅，並於2015年正式廢止《國民住宅條例》，進入社宅主導時代。 

二、國民住宅與社會住宅差異

• 核心目標： 國宅主打「出售」以實現居住所有權；社宅主打「租賃」以照顧流動性的弱勢及青年群體。
• 規劃重點： 國宅曾因量產導致規劃單一；社宅強調高品質、綠建築、無障礙空間及周邊公共服務設施。
• 所有權： 國宅為私有；社宅為公有。 

三、現行社會住宅政策特色

• 只租不售： 資源循環利用，解決低收入戶、身心障礙者或青年就學就業居住需求。
• 租金優惠： 依承租人收入分級，提供比市場更實惠的租金。
• 弱勢優先： 規定至少40%以上比率租予經濟或社會弱勢者。
• 租期： 採3年一期，一般可續約至6年，弱勢戶最長可延至12年。 

目前政府正積極達成社會住宅目標，並結合「百萬租屋家庭支持計畫」持續擴大支援